¿Predialazo? La nueva ley pone en alerta a propietarios

Por Ernesto Madrid

México quiere cobrar mejor el predial. La pregunta es si la modernización catastral terminará ordenando las cuentas de los municipios o encareciendo el patrimonio de las familias.

La nueva Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral busca homologar registros, digitalizar catastros e identificar inmuebles omitidos. El argumento es fortalecer las finanzas locales sin crear un impuesto federal ni aumentar automáticamente las tasas. En el papel, tiene sentido. El problema comienza cuando actualizar los registros significa elevar los valores con los que se calcula cuánto debe pagar un propietario.

Las cifras de Banamex exhiben el rezago: México recauda menos de 0.2% del PIB por predial. En 2025, los municipios reportaron 77 mil 700 millones de pesos por ese impuesto y otros 21 mil 685 millones por adquisición de inmuebles. En conjunto, 99 mil 385 millones: apenas 7.4% de sus ingresos totales.

Y la deficiencia empieza en los propios registros. Sólo 41% de los catastros cuenta con información básica de las propiedades y 17.7% de los municipios todavía administra sus padrones en papel. Hay margen para mejorar la identificación de inmuebles, combatir omisiones y cobrar mejor. Pero también para actualizar valores catastrales que llevan años rezagados.

¿De cuánto podría ser el negocio recaudatorio? En El CEO, Emilio Sánchez Salazar, investigador del Centro de Investigación Económica y Presupuestaria (CIEP), estimó que el potencial del predial podría alcanzar 900 mil millones de pesos. No es una meta oficial ni dinero que la nueva ley vaya a producir automáticamente. Es una estimación del potencial de recaudación que dimensiona el margen existente.

Hay otra cifra que incomoda: en 2024, los municipios —sin contar a la Ciudad de México— presupuestaron recaudar 92 mil 800 millones de pesos por predial, pero cobraron apenas 48 mil 700 millones. La diferencia fue de 44 mil 100 millones de pesos. Antes de pensar en trasladar más presión a los contribuyentes, las autoridades deberían explicar por qué no cobran eficazmente lo que ya presupuestan.

La alerta ciudadana tiene un antecedente concreto. Josefina MacGregor, directora de Suma Urbana, advirtió sobre los posibles efectos patrimoniales del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México. En zonas sujetas a cambios de uso de suelo y mayor densidad, señaló ejemplos de valores de referencia que podrían pasar de 7 mil a entre 12 mil y 14 mil pesos por metro cuadrado. No significa que ese aumento esté aprobado para todo el país, pero sí ilustra por qué la actualización de valores genera inquietud.

La distinción es fundamental: la ley catastral no aumenta por sí misma el predial, pero facilita actualizar la información con la que los gobiernos locales pueden calcularlo. Las tasas y tarifas siguen dependiendo de las autoridades estatales y municipales. El riesgo no es un predialazo automático, sino que futuras decisiones eleven la carga fiscal sin considerar la capacidad económica de los propietarios.

Porque el valor de una casa puede subir en los registros sin que aumente un solo peso el ingreso de quien la habita. Para una familia que vive de una pensión o de un salario, una revaluación puede significar una cuenta más alta por un patrimonio que no necesariamente puede vender ni convertir en efectivo.

Modernizar los catastros puede mejorar la planeación urbana, combatir la evasión y dar certeza jurídica. Pero hacen falta reglas transparentes, mecanismos para impugnar errores y protección para quienes tienen patrimonio inmobiliario, pero ingresos limitados.

Y hay una pregunta que sigue sin respuesta: ¿cuánto dinero adicional espera recaudar el gobierno con esta modernización y cuánto terminará pagando el ciudadano?

Porque ordenar los catastros es una cosa. Convertir el patrimonio familiar en una base recaudatoria más rentable es otra.

La modernización debe servir para cobrar mejor, no para cobrar más a ciegas.

@JErnestoMadrid
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